¿Qué ocurre cuando compramos una vivienda en España cuyo propietario es no residente?
La compraventa de un inmueble a un vendedor no residente tiene algunas particularidades fiscales que el comprador debe conocer antes de firmar.
Y es que, en determinadas operaciones, el comprador tiene que asumir obligaciones fiscales que están directamente relacionadas con el vendedor, por lo que es fundamental tenerlas previstas en el momento de preparar la compraventa.
Las dos cuestiones principales son:
- La retención del 3 % del precio de la compraventa a cuenta del impuesto del vendedor no residente.
- El pago de la plusvalía municipal, en la que el comprador actúa como sustituto del contribuyente cuando el vendedor es una persona física no residente.
Vamos a verlas.
1. La retención del 3 % al vendedor no residente
Cuando se adquiere un inmueble situado en España cuyo vendedor es no residente fiscal en España, el comprador debe practicar, con carácter general, una retención del 3 % sobre la contraprestación acordada.
El comprador deberá ingresar esa cantidad en la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) mediante el modelo correspondiente.
La finalidad de esta retención es que el vendedor no residente anticipe parte de la tributación que pudiera corresponderle por la ganancia obtenida con la venta del inmueble.
Por tanto, el comprador no entrega al vendedor la totalidad del precio, sino que retiene ese 3 % y lo ingresa en Hacienda.
Posteriormente, el vendedor no residente podrá regularizar su situación fiscal respecto de la ganancia obtenida con la transmisión.
Un ejemplo
Imaginemos que compramos una vivienda por 300.000 euros a un vendedor no residente.
El 3 % de 300.000 euros son 9.000 euros.
En este caso, el comprador entregaría al vendedor 291.000 euros y los 9.000 euros restantes se ingresarían en Hacienda en concepto de retención.
Es una obligación que conviene tener perfectamente preparada antes de acudir a la firma.
2. ¿Quién paga la plusvalía municipal cuando el vendedor es no residente?
Aquí aparece una segunda cuestión que puede generar más dudas.
La plusvalía municipal, técnicamente denominada Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un impuesto de carácter municipal.
Con carácter general, en una compraventa corresponde al vendedor asumir este impuesto.
Sin embargo, cuando el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador tiene la consideración de sustituto del contribuyente a efectos del impuesto.
Esto significa que el comprador debe asegurarse de que la plusvalía municipal sea correctamente liquidada e ingresada ante el Ayuntamiento correspondiente.
Y aquí es donde conviene prestar especial atención.
La plusvalía municipal depende del Ayuntamiento
La plusvalía municipal no es un impuesto que pueda calcularse simplemente aplicando una única regla para todos los municipios.
Cada Ayuntamiento cuenta con su ordenanza fiscal, dentro de los límites establecidos por la normativa estatal, y en ella se determinan los parámetros y coeficientes aplicables.
Por ello, antes de cerrar una operación es recomendable conocer qué Ayuntamiento es competente y qué ordenanza resulta aplicable.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Actualmente existen diferentes formas de determinar la base imponible del impuesto, entre ellas el método objetivo y el método de estimación directa o real, cuando resulte aplicable y el contribuyente opte por él en los términos establecidos legalmente.
La elección del método puede tener una incidencia importante en la cantidad que finalmente deba ingresarse.
Por eso, no conviene limitarse a hacer una estimación aproximada de la plusvalía antes de firmar la compraventa.
Es recomendable calcular correctamente el importe que previsiblemente deberá ingresarse y dejar clara en la escritura la forma en la que se va a atender dicha obligación.
Una cuestión especialmente importante para el comprador
Cuando el vendedor es no residente, el comprador debe prestar especial atención a las cantidades que se descuentan del precio y a quién corresponde ingresar cada importe.
La retención del 3 % es relativamente sencilla de determinar.
Sin embargo, la plusvalía municipal puede requerir un análisis más detallado, especialmente cuando existen dudas sobre la existencia de incremento de valor o sobre cuál de los métodos de cálculo resulta más favorable y aplicable.
Y hay una cuestión práctica fundamental:
El comprador no debería asumir a ciegas una cantidad que después resulte insuficiente para atender la deuda tributaria.
Si se ha descontado del precio una cantidad inferior a la que finalmente debe ingresarse, el comprador puede verse obligado a afrontar el pago correspondiente frente al Ayuntamiento, sin perjuicio de las acciones que posteriormente pueda ejercitar frente al vendedor.
Por eso, lo recomendable es calcular y prever correctamente estas obligaciones antes de firmar la compraventa.
¿Qué debe comprobar el comprador antes de firmar?
Antes de comprar un inmueble a un no residente, conviene revisar, entre otras cuestiones:
- La residencia fiscal del vendedor.
- La obligación de practicar la retención del 3 %.
- El importe exacto que debe retenerse e ingresarse en Hacienda.
- La situación de la plusvalía municipal.
- El Ayuntamiento competente.
- La ordenanza fiscal aplicable.
- El método de cálculo que corresponda.
- La cantidad que debe reservarse del precio para atender el impuesto.
- La forma en que estas obligaciones quedan reflejadas en la escritura de compraventa.
Conclusión
Comprar una vivienda a un propietario no residente no consiste simplemente en pactar un precio y acudir a la notaría.
Desde el punto de vista fiscal, el comprador debe prestar especial atención a dos cuestiones: la retención del 3 % a cuenta del impuesto del vendedor no residente y la plusvalía municipal, respecto de la cual puede actuar como sustituto del contribuyente.
La primera suele ser sencilla de calcular.
La segunda puede requerir un análisis mucho más detallado, porque dependerá, entre otras circunstancias, del municipio, de su ordenanza fiscal y del método de cálculo aplicable.
Por eso, antes de firmar una compraventa de este tipo, es fundamental calcular correctamente las cantidades que deben retenerse y asegurarse de que la operación queda correctamente documentada.
Una buena planificación fiscal antes de firmar puede evitar al comprador asumir posteriormente pagos, reclamaciones y problemas que podrían haberse previsto desde el principio.
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