El precario: qué es y cómo puede recuperar el propietario la posesión
¿Qué ocurre cuando el propietario permite a otra persona utilizar una vivienda o un inmueble de forma gratuita y, pasado un tiempo, quiere recuperarlo?
En muchas ocasiones se permite a un familiar, amigo o conocido ocupar una vivienda o utilizar un inmueble sin cobrar ninguna renta y sin firmar un contrato que regule esa situación.
Mientras existe una buena relación entre las partes, normalmente no surge ningún problema. La dificultad aparece cuando el propietario quiere recuperar la posesión y la persona que ocupa el inmueble se niega a abandonarlo.
Es en estos casos cuando cobra especial importancia la figura jurídica del precario.
¿Qué es el precario?
El precario es una situación posesoria en la que una persona utiliza un inmueble sin pagar renta o contraprestación y sin disponer de un título que justifique su posesión, ya sea porque el propietario le permitió inicialmente utilizarlo por mera tolerancia o liberalidad o porque, habiendo existido un título previo, este ha dejado de justificar la ocupación.
A diferencia de otras figuras jurídicas, el precario no cuenta con una regulación específica y completa en el Código Civil, sino que ha sido desarrollado fundamentalmente por la doctrina y la jurisprudencia.
Un ejemplo muy habitual sería el de un propietario que permite a un familiar vivir gratuitamente en una vivienda de su propiedad, sin establecer una duración determinada y sin celebrar un contrato de arrendamiento.
¿Pagar algunos gastos convierte el precario en un alquiler?
No necesariamente.
Una de las cuestiones que más dudas genera es qué ocurre cuando la persona que ocupa el inmueble paga determinados gastos, como suministros, electricidad, agua, comunidad u otros gastos derivados del uso de la vivienda.
El hecho de que el ocupante asuma determinados gastos no significa por sí solo que exista un contrato de arrendamiento.
Hay que analizar cuál es la verdadera naturaleza de esos pagos.
No es lo mismo pagar los gastos derivados del propio consumo y utilización del inmueble que abonar una cantidad periódica al propietario como contraprestación por el uso de la vivienda.
Por tanto, para determinar si estamos ante un arrendamiento o ante una situación de precario, no basta con fijarse exclusivamente en si existe algún pago. Es necesario analizar el conjunto de las circunstancias y la verdadera relación existente entre las partes.
El precario no es un contrato de arrendamiento
Esta diferencia es fundamental.
En el arrendamiento existe un contrato por el que el propietario cede el uso y disfrute de un inmueble a cambio de una renta, quedando la relación sometida, cuando corresponda, a la normativa arrendaticia aplicable.
En cambio, en el precario no existe una renta que constituya la contraprestación por el uso del inmueble.
Por ello, no puede aplicarse automáticamente al precarista el régimen jurídico propio de un arrendatario.
Esto tiene especial importancia en relación con la duración de la ocupación y los derechos que puede tener quien utiliza el inmueble.
¿Puede el propietario recuperar la vivienda cuando quiera?
Como regla general, cuando la ocupación se basa exclusivamente en la tolerancia o voluntad del propietario y no existe un título que otorgue al ocupante un derecho a permanecer en el inmueble, el propietario puede solicitar la devolución de la posesión.
El problema surge cuando el ocupante se niega a abandonar voluntariamente la vivienda.
En ese caso, el propietario no puede simplemente recuperar la posesión por la fuerza, sino que deberá acudir a los tribunales para obtener la correspondiente tutela judicial.
¿Cómo se recupera la posesión de un inmueble ocupado en precario?
La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla la posibilidad de ejercitar una acción de recuperación de la posesión frente al ocupante en precario.
Este procedimiento se tramita, con carácter general, por los cauces del juicio verbal.
El propietario deberá acreditar, entre otras cuestiones, su derecho a poseer el inmueble y la situación posesoria del demandado.
La cuestión fundamental será determinar si quien ocupa la vivienda dispone de algún título que legitime su permanencia o, por el contrario, si su posesión carece de una causa jurídica que la justifique.
Precario y ocupación: no todo es lo mismo
Es importante no confundir el precario con cualquier supuesto de ocupación de una vivienda.
No es lo mismo:
- Una persona que entra en una vivienda sin consentimiento del propietario.
- Un antiguo arrendatario cuyo contrato ha terminado.
- Un familiar al que se permitió vivir gratuitamente en la vivienda.
- Una persona que inicialmente tenía autorización para ocupar el inmueble, pero cuya autorización posteriormente ha sido revocada.
- Un arrendatario que deja de pagar la renta.
Aunque en algunos casos pueda existir una problemática posesoria, la vía jurídica para recuperar el inmueble puede ser diferente en función de las circunstancias concretas.
Por eso, antes de iniciar cualquier procedimiento es fundamental determinar qué relación jurídica existe realmente entre propietario y ocupante.
Conclusión
El precario es una figura especialmente relevante en el ámbito inmobiliario, sobre todo en aquellos casos en los que el propietario ha permitido gratuitamente a otra persona utilizar una vivienda sin establecer claramente las condiciones de esa ocupación.
Lo que inicialmente puede parecer un simple favor a un familiar o conocido puede convertirse, con el paso del tiempo, en un problema jurídico si el propietario quiere recuperar la vivienda y el ocupante se niega a marcharse.
Por ello, cuando se permite a otra persona utilizar gratuitamente un inmueble, es conveniente dejar clara desde el principio la naturaleza de esa ocupación y sus condiciones.
Y si posteriormente surge un conflicto, será necesario analizar las circunstancias concretas para determinar si estamos realmente ante un supuesto de precario y cuál es la vía adecuada para recuperar la posesión.
PARA RECIBIR MAS INFORMACIÓN ÚNETE A MI CANAL DEWHATSAPP