Lo que estamos viviendo en estos meses en el ámbito jurídico no tiene precedentes en mi experiencia profesional. Y llevo los suficientes años vinculado al derecho como para afirmar que lo que está ocurriendo con la legislación en materia de vivienda rompe los esquemas de todo lo aprendido, tanto en las aulas de la Facultad como en años de ejercicio profesional.
No es una opinión política. Es una constatación jurídica.
El principio que parece olvidado: la seguridad jurídica
Uno de los primeros principios que se aprenden en cualquier facultad de Derecho es el de la seguridad jurídica. No es un concepto abstracto ni una aspiración académica: es un mandato constitucional recogido expresamente en el artículo 9.3 de la Constitución Española:
«La Constitución garantiza el principio de legalidad, la jerarquía normativa, la publicidad de las normas, la irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales, la seguridad jurídica, la responsabilidad y la interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos.»
Este principio no protege únicamente a los juristas o a los operadores del mercado. Afecta a todos: a los propietarios que no saben qué derechos tendrán mañana sobre su inmueble, a los inquilinos que desconocen en qué condiciones vivirán el próximo año, a los inversores que no pueden planificar sus operaciones sobre una base normativa estable, y a los profesionales del sector que cada semana deben reaprender las reglas del juego.
El abuso del Real Decreto-ley: una figura de emergencia convertida en hábito legislativo
La Constitución prevé el Real Decreto-ley en su artículo 86 como un instrumento excepcional, reservado para situaciones de extraordinaria y urgente necesidad. No como vía ordinaria de gobierno. No como sustituto del Parlamento. No como mecanismo para legislar materias estructurales de forma recurrente y sin el debate que merece una ley.
Lo que estamos presenciando es exactamente lo contrario: el Gobierno ha convertido esta figura de excepción en su principal herramienta legislativa en materia de vivienda, aprobando en pocas semanas una sucesión de Reales Decretos-ley —el 2/2026, el 8/2026, el 26/2026, el 27/2026, el 28/2026, el 29/2026…— que se solapan, se modifican entre sí y generan una incertidumbre normativa que resulta, cuando menos, difícilmente compatible con el Estado de Derecho.
Lo que resulta jurídicamente difícil de explicar
Si la situación descrita ya sería preocupante en condiciones ordinarias, en el contexto actual adquiere una dimensión que cuesta encajar en cualquier manual de derecho constitucional:
El Gobierno ha aprobado un nuevo Real Decreto-ley en materia de vivienda pocos días después de que el Congreso derogara otro de contenido similar. Y lo ha hecho, además, tras disolver las Cortes y convocar elecciones generales, trasladando a la Diputación Permanente —un órgano de funciones limitadas, previsto precisamente para los periodos entre legislaturas— la responsabilidad de convalidar o derogar normas con un impacto económico y social de primera magnitud.
Que una norma de esta trascendencia quede en manos de un órgano parlamentario en funciones, en plena campaña electoral, no es solo un problema técnico. Es una señal preocupante sobre el estado de nuestra cultura legislativa.
La incertidumbre que nadie puede resolver hoy
La pregunta que me hacen propietarios, inversores y profesionales del sector es siempre la misma: ¿qué va a pasar?
Y la respuesta honesta es que nadie lo sabe con certeza.
Si la Diputación Permanente convalida los RDL 28 y 29, o alguno de ellos, esas normas desplegarán efectos durante el periodo electoral. Pero ¿qué ocurrirá tras las elecciones si se produce un cambio de gobierno? ¿Se derogarán? ¿Se consolidarán? ¿Se modificarán de nuevo mediante otro Real Decreto-ley?
El mercado de la vivienda no puede funcionar con normalidad en este escenario. Los propietarios no pueden planificar. Los inversores no pueden calcular riesgos. Los profesionales no pueden asesorar con la solidez que sus clientes merecen. Y todo ello tiene un coste real, aunque no aparezca en ningún boletín oficial.
Una reflexión final
La seguridad jurídica no es un privilegio de los juristas. Es la condición mínima para que los ciudadanos puedan tomar decisiones sobre su vida, su patrimonio y su futuro con un mínimo de previsibilidad. Cuando esa condición desaparece, no solo se resiente el mercado inmobiliario: se erosiona la confianza en las instituciones y en el propio Estado de Derecho.
Llevamos demasiados meses asistiendo a ese espectáculo. Y quienes trabajamos cada día en el ámbito del derecho inmobiliario lo sufrimos —y lo trasladamos a nuestros clientes— con cada nueva norma que aparece en el BOE antes de que hayamos terminado de entender la anterior.
¿Tiene dudas sobre cómo le afecta la normativa vigente en materia de arrendamiento o propiedad inmobiliaria? Consúltenos. Hacemos el seguimiento normativo para que usted no tenga que hacerlo.