Recientemente me han planteado en el despacho dos consultas relacionadas con una cuestión que cada vez despierta más interés entre los inversores inmobiliarios:
¿Merece la pena comprar una vivienda que actualmente está okupada?
La respuesta, como suele ocurrir en Derecho inmobiliario, es: depende.
Comprar una vivienda okupada puede convertirse en una buena oportunidad de inversión, pero también en una operación que genere importantes costes, incertidumbre y quebraderos de cabeza.
La clave está en analizar bien la operación antes de comprar.
El precio es importante, pero no lo es todo
El primer factor que debe analizarse es, evidentemente, el precio de compra.
Si una vivienda okupada se adquiere por un precio significativamente inferior al que tendría libre de ocupantes, puede existir un margen interesante para el inversor.
Pero hay que tener cuidado con una idea muy habitual:
Una vivienda no es una ganga simplemente porque tenga un precio bajo.
El descuento debe ser suficiente para compensar los riesgos, el tiempo de espera y todos los gastos asociados a recuperar la posesión.
¿Cuánto tiempo puedes esperar?
Este es probablemente uno de los factores más importantes.
Cuando compras una vivienda okupada, no puedes contar con disponer de ella inmediatamente.
Puede ser necesario iniciar un procedimiento judicial para recuperar la posesión o, dependiendo de las circunstancias, negociar con los ocupantes su salida.
Por tanto, antes de comprar hay que hacerse una pregunta muy sencilla:
¿Puedo permitirme tener mi dinero invertido durante un periodo de tiempo indeterminado sin poder utilizar la vivienda?
Para un inversor con capacidad financiera y horizonte de largo plazo, puede ser asumible.
Para quien necesita vender o alquilar rápidamente, puede convertirse en un problema.
La negociación también cuenta
No todas las situaciones de ocupación son iguales.
Las circunstancias de los ocupantes, su disposición a negociar y la situación concreta del inmueble pueden hacer que la estrategia adecuada sea muy diferente en cada caso.
Por eso, además del análisis jurídico, existe un componente práctico que no debe ignorarse:
la capacidad de negociación y de asumir la incertidumbre de la operación.
Hay que hacer números antes de comprar
El precio de adquisición es solamente una parte de la inversión.
Hay que tener en cuenta, entre otros, los posibles costes derivados de:
- Procedimientos judiciales.
- Honorarios de abogados y procuradores.
- Negociaciones con los ocupantes.
- Mantenimiento del inmueble durante el periodo en el que no pueda utilizarse.
- Suministros y otros gastos que correspondan.
- Reparaciones y reformas.
- Limpieza y puesta a punto de la vivienda.
- Impuestos, notaría y Registro.
- Costes financieros, si existe financiación.
Y, sobre todo, hay que valorar el coste de oportunidad: el dinero invertido en una vivienda que no puedes explotar durante un determinado periodo.
¿Y en qué estado estará la vivienda?
Otro aspecto que muchas veces se infravalora es el estado del inmueble.
Una vez recuperada la posesión, es posible que sea necesario realizar obras de reparación o reforma antes de poder alquilar la vivienda o ponerla nuevamente a la venta.
Por tanto, no basta con comparar el precio de compra con el supuesto valor de mercado.
Hay que calcular el coste total de la operación.
Una fórmula sencilla
Antes de tomar la decisión, yo intentaría responder a estas preguntas:
Precio de compra
- Impuestos y gastos de adquisición
- Coste de recuperar la posesión
- Coste financiero y mantenimiento durante la espera
- Reformas y reparaciones
= Coste real de la inversión
Y solamente después compararía esa cantidad con el valor que tendrá la vivienda una vez recuperada y acondicionada.
Entonces, ¿comprar una vivienda okupada es una buena inversión?
Puede serlo.
Pero no es una inversión para cualquier comprador.
Puede tener sentido cuando existe un descuento suficiente sobre el valor real del inmueble, el comprador tiene capacidad para esperar, dispone de liquidez para afrontar los costes adicionales y ha analizado previamente la situación jurídica de la ocupación.
En cambio, si el margen es pequeño, necesitas disponer de la vivienda rápidamente o no tienes capacidad para asumir gastos imprevistos, el riesgo puede no compensar el supuesto descuento.
Conclusión
Comprar una vivienda okupada puede ser una excelente oportunidad de inversión o una decisión de la que arrepentirse durante mucho tiempo.
La diferencia no suele estar únicamente en el precio.
Está en haber analizado antes de comprar quién ocupa la vivienda, qué situación jurídica existe, cuánto puede costar recuperar la posesión, cuánto tiempo puede llevar y cuál será realmente el coste total de la operación.
Porque en este tipo de inversiones, el verdadero precio de una vivienda no es solamente lo que pagas por ella.
También hay que calcular lo que te va a costar conseguir que vuelva a ser tuya.
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