Entregar las llaves no pone fin a las obligaciones del vendedor. Una vez cerrada la compraventa, el vendedor sigue respondiendo ante el comprador por lo que ha transmitido. Esta responsabilidad se conoce como saneamiento y se divide en dos garantías:
- Garantía por evicción: protege la posesión pacífica del inmueble. El comprador debe poder disfrutarlo sin que un tercero le reclame un derecho mejor sobre él.
- Garantía por vicios ocultos: protege la posesión útil. El inmueble debe servir para el uso al que estaba destinado.
¿Qué es un vicio oculto?
Los vicios pueden ser de dos tipos:
- Vicios jurídicos: limitaciones graves del derecho transmitido, como una servidumbre no aparente que el comprador desconocía.
- Vicios de hecho: defectos materiales propios del inmueble, como humedades estructurales, problemas en la cimentación o instalaciones defectuosas.
Para que un defecto pueda considerarse vicio oculto debe reunir cuatro requisitos:
- Ser oculto o encubierto: no apreciable en una revisión diligente.
- Ser desconocido para el comprador en el momento de la compra.
- Perjudicar la utilidad del bien: debe hacerlo impropio para su uso o reducir notablemente su valor.
- Ser anterior a la venta: el defecto debe existir ya cuando se firma la compraventa.
Tres acciones a tu disposición
El Código Civil permite al comprador ejercitar la acción de saneamiento, con tres vías posibles:
- Acción redhibitoria: el comprador desiste del contrato, se le devuelve el precio y se le abonan los gastos ocasionados por la compra.
- Acción quanti minoris: el comprador conserva el inmueble y obtiene una rebaja del precio, fijada por informe pericial o por mutuo acuerdo.
- Acción de daños y perjuicios: si el vendedor conocía los vicios y actuó de mala fe, el comprador, además de pedir la resolución del contrato, puede reclamar la indemnización de los daños y perjuicios sufridos.
Mayor protección para los consumidores
Cuando el comprador tiene la consideración de consumidor, por ejemplo al adquirir una vivienda a un promotor profesional, goza de una protección reforzada conforme a la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
¿Has detectado un defecto tras la compra?
Los plazos para reclamar son limitados, por lo que conviene actuar con rapidez. Reúne la documentación, solicita un informe pericial y consulta cuanto antes con un abogado especializado en derecho inmobiliario para valorar qué acción te conviene ejercitar.