Aunque pueda parecer una situación poco frecuente, en la práctica inmobiliaria no es raro encontrarse con casos en los que el propietario de una construcción no coincide con el propietario del terreno sobre el que se ha levantado. Esta circunstancia puede generar importantes conflictos jurídicos y dar lugar a soluciones muy diferentes según las circunstancias de cada caso.
Nos encontramos ante la figura jurídica de la accesión, regulada en los artículos 353 y siguientes del Código Civil.
La regla general: lo construido pertenece al dueño del suelo
El Código Civil parte de un principio básico:
«Lo edificado, sembrado o plantado en predio ajeno y las mejoras o reparaciones hechas en él pertenecen al dueño del terreno.»
Por tanto, como regla general, el propietario del suelo se convierte también en propietario de lo construido sobre él, aunque la obra haya sido realizada por otra persona.
Ahora bien, las consecuencias varían según quien construye haya actuado de buena fe o de mala fe.
Construcción en suelo ajeno de buena fe
Existe buena fe cuando quien construye cree razonablemente que tiene derecho a hacerlo sobre ese terreno.
En estos casos, el propietario del suelo puede optar entre dos alternativas:
1. Quedarse con la construcción
Asumiendo la obligación de indemnizar al constructor en los términos previstos por la ley.
2. Obligar al constructor a comprar el terreno
Exigiéndole el pago del valor de la parcela ocupada.
El objetivo es evitar situaciones injustas cuando la construcción se ha realizado por error o por una creencia razonable sobre la titularidad del suelo.
Construcción en suelo ajeno de mala fe
La situación cambia radicalmente cuando quien edifica sabe que el terreno pertenece a otra persona.
En ese caso:
- Pierde lo construido.
- No tiene derecho a indemnización alguna.
- El propietario del suelo puede quedarse con la obra.
Y además dispone de una facultad adicional especialmente relevante:
Puede exigir la demolición
El dueño del terreno puede solicitar que la construcción sea derribada y que el suelo vuelva a su estado original, siendo todos los gastos a cargo de quien edificó indebidamente.
La accesión invertida: cuando se invade parcialmente la finca vecina
Distinto es el supuesto en el que una persona construye sobre su propio terreno, pero una parte de la edificación invade la finca colindante.
Estamos ante lo que la jurisprudencia denomina accesión invertida, accesión inversa o construcción extralimitada.
En estos casos, la situación no se resuelve aplicando automáticamente la regla general de que el suelo prevalece sobre la construcción.
La doctrina y la jurisprudencia han definido la accesión invertida como aquella situación en la que:
Una edificación se asienta parcialmente sobre terreno propio y parcialmente sobre terreno ajeno, siendo la construcción el elemento principal y la porción de terreno invadida el elemento accesorio.
Por ello, en determinadas circunstancias, se produce un efecto inverso al habitual: el suelo cede ante la construcción y no la construcción ante el suelo.
Un problema más frecuente de lo que parece
Los conflictos derivados de construcciones sobre suelo ajeno suelen aparecer en:
- Segregaciones antiguas mal documentadas.
- Errores en deslindes y mediciones.
- Parcelas rústicas sin georreferenciación precisa.
- Herencias y divisiones familiares.
- Obras realizadas sin comprobación previa de linderos.
Por ello, antes de construir es fundamental verificar correctamente la delimitación de la finca mediante documentación registral, catastral y, en su caso, una medición topográfica.
Conclusión
La construcción en suelo ajeno puede tener consecuencias jurídicas muy importantes. La diferencia entre actuar de buena o mala fe puede determinar:
- quién se queda con la edificación,
- si existe derecho a indemnización,
- o incluso si la obra debe ser demolida.
Y cuando la construcción invade parcialmente una finca vecina, entra en juego la compleja figura de la accesión invertida, una de las instituciones más interesantes y litigiosas del derecho inmobiliario.
Por eso, antes de iniciar cualquier obra, especialmente en fincas rústicas o parcelas con linderos poco claros, conviene asegurarse de que el terreno sobre el que se construye es realmente el que aparece en el proyecto. Un error de pocos metros puede acabar convirtiéndose en un conflicto judicial de gran envergadura.