A raíz de una reciente sentencia del TSJ de Madrid, me viene a la memoria un caso muy similar que atendí en mi despacho. En ambos supuestos —uno relativo a una construcción en finca rústica y otro en un edificio— la duda era exactamente la misma:
Si una infracción urbanística ha prescrito, ¿significa eso que la obra queda automáticamente legalizada?
La respuesta es rotunda: no.
Y conviene explicarlo bien, porque es una confusión extremadamente frecuente entre propietarios, técnicos e incluso algunos profesionales del sector.
Prescripción o caducidad no equivalen a legalización
La prescripción de la infracción urbanística o la caducidad de la acción de restauración de la legalidad únicamente impiden que la Administración pueda ordenar la demolición o exigir la reposición de la realidad física alterada.
Pero eso no convierte la obra en legal, ni la integra en el planeamiento, ni la hace apta para obtener licencias o declaraciones responsables futuras.
La sentencia del TSJ de Madrid, nº 155/2026, de 24 de febrero, lo expresa con absoluta claridad:
“La prescripción de las obras o la caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística, por sí sola, no legaliza la actuación pretendida.”
Y añade algo esencial:
“El paso del tiempo impide la demolición, pero en ningún momento legaliza las obras realizadas.”
Es decir: prescribir no es lo mismo que legalizar. Prescribir solo significa que la Administración ya no puede sancionar ni ordenar la restitución. Nada más.
¿Qué implica esto en la práctica?
Cuando una obra está prescrita:
- No pueden obligarte a demolerla.
- No pueden sancionarte por haberla ejecutado.
- Pero sigue siendo una obra ilegal desde el punto de vista urbanístico.
- Y, por tanto, no puede servir de base para nuevas actuaciones (licencias, ampliaciones, declaraciones responsables, cambios de uso…).
Esto es exactamente lo que señala el TSJ: si presentas una declaración responsable para hacer nuevas obras apoyándote en una construcción prescrita pero no legal, la Administración puede declararla ineficaz porque la actuación no se ajusta al planeamiento.
El error habitual: “si ha prescrito, ya está legal”
Muchos propietarios creen que, si la Administración no actuó en su momento, la obra queda automáticamente “convalidada”. Pero no es así.
La prescripción:
- no otorga licencia,
- no regulariza la situación,
- no convierte la obra en conforme al planeamiento,
- no permite ampliar, reformar o cambiar el uso sin más.
Solo evita que te obliguen a derribar.
Conclusión: prescribir no legaliza
La sentencia del TSJ de Madrid vuelve a recordarlo con contundencia:
- La prescripción no legaliza.
- La caducidad de la acción de restauración no legaliza.
- El paso del tiempo no legaliza.
Si se quiere regularizar una obra prescrita, hay que acudir a los procedimientos de legalización previstos en cada normativa urbanística… y no siempre es posible.