Hoy os traigo una sentencia del Tribunal Supremo que resuelve una duda que se había planteado sobre la interpretación del art. 13 de la LAU.
Extinción de arrendamiento de vivienda no inscrito en el Registro de la Propiedad, cuando la finca es transmitida («realizada») por cesión en pago en un concurso de acreedores.
En su análisis, el Tribunal Supremo ha considerado las versiones aplicables de los artículos 13 y 14 de la LAU, en vigor tras la reforma de 2013. En relación con el artículo 13.1, ha concluido que la figura de «resolución del derecho del arrendador» abarca no solo los casos específicos señalados en la norma (como ejecuciones hipotecarias o opciones de compra), sino también otras situaciones en las que el propietario pierde involuntariamente el derecho sobre el inmueble arrendado.
En este contexto, el Supremo ha sostenido que la dación en pago contemplada en el artículo 155.4 de la Ley Concursal (ahora regulada en el artículo 211 del Texto Refundido de la Ley Concursal) es funcionalmente equivalente a una enajenación forzosa. Aunque la dación en pago pueda parecer un acto voluntario, en el marco de un proceso concursal tiene características propias de una ejecución forzosa. Este mecanismo implica la transmisión del inmueble con autorización judicial, lo que el Tribunal ha considerado suficiente para aplicarle el régimen del artículo 13.1 de la LAU.
Como respuesta a esto, el magistrado ha concluido que, al tratarse de una transmisión aprobada judicialmente dentro de un concurso de acreedores, el nuevo propietario tiene derecho a extinguir los contratos de arrendamiento no inscritos en el Registro de la Propiedad, amparándose en el artículo 13.1 de la LAU. En otras palabras, el fallo ha sentenciado que los inquilinos cuyos contratos no estén inscritos en el Registro de la Propiedad carecen de protección frente a nuevos propietarios en casos de enajenación forzosa.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 1374/2024, de 21 de octubre. Recurso 3901/2023